Abschaffung des Eigenmietwertes – wie weiter?
Wann fällt der Eigenmietwert?
Für die Wohneigentümer stellt sich die Frage, ab wann der Eigenmietwert final abgeschafft wird. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 entschieden, das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festzulegen. Den Kantonen soll damit genügend Zeit für die Umsetzung gewährt werden.
Somit gilt, dass bis Ende 2028 der Eigenmietwert weiterhin steuerbar ist und die heutigen möglichen Abzüge betreffend Schuldzinsen und Unterhaltskosten weiterhin zulässig sind.
Regelung bis inkl. Steuerjahr 2028
Die Abschaffung des Eigenmietwertes stellt einen Systemwechsel zu einem Stichtag dar – eine formelle Übergangsbesteuerung liegt folglich nicht vor.
Dies hat zur Folge, dass bis und mit Steuerjahr 2028 die bisherigen Regelungen gelten, die anbei kurz zusammengefasst werden:
- Der Eigenmietwert ist als Einkommen weiterhin zu deklarieren und steuerbar.
Abziehbar sind:
- Liegenschaftsunterhalt: entweder die effektiven Kosten oder der Pauschalabzug (bspw. aktuell im Kanton Zürich 20%)
- Energiespar- und Umweltmassnahmen
- Denkmalpflege bei qualifizierten Objekten
- Schuldzinsen
Da ein Systemwechsel vorliegt, gibt es hinsichtlich der Steuern Gestaltungsmöglichkeiten bis inkl. Steuerjahr 2028.
Gestaltungsmöglichkeiten
Für viele Eigentümer von älteren und allenfalls renovierungsbedürftigen Immobilien stellt sich sicherlich die Frage, ob grössere Unterhaltsarbeiten bis 2028 vorzuziehen sind, da die Unterhaltsaufwendungen ab dem Steuerjahr 2029 nicht mehr zum Abzug zugelassen werden.
Weiter ist sicherlich auch die Amortisationsstrategie zu prüfen. Bis und mit Steuerjahr 2028 sind die Schuldzinsen noch steuerwirksam bei Selbstnutzung, danach nicht mehr. Aber eine Amortisation ist selbstverständlich sorgsam zu prüfen, da die Mittel dann im Haus gebunden sind.
Neues System ab 1. Januar 2029
Mit dem neuen System ändert sich für Wohneigentümer mit dem Wegfall des Eigenmietwertes einiges. Weder auf Ebene des Bundes noch auf kantonaler Ebene ist ein fiktives Einkommen aus selbst genutztem Wohneigentum zu besteuern.
Dies hat aber auch zur Folge, dass für selbst genutztes Wohneigentum diverse Abzüge steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden können. Das heisst insbesondere:
- kein Unterhaltsabzug mehr
- kein Schuldzinsenabzug mehr
- keine Energiesparabzüge mehr bei der direkten Bundessteuer
- hingegen weiterhin Denkmalpflege beim Bund
Die Kantone können die Abzüge betreffend Energiesparabzüge weiterhin zulassen (ganz oder teilweise). Hier besteht jedoch noch kantonaler Regelungsbedarf. Darüber wird wohl demnächst von den Kantonen entschieden werden müssen.
Eine Sonderregelung gilt für Ersterwerber. Für Personen, die erstmals ein selbst genutztes Eigenheim erwerben, gilt ein zeitlich befristeter Schuldzinsenabzug von maximal zehn Jahren, jährlich degressiv.
Fazit
Es dauert noch etwas, bis der Eigenmietwert nicht mehr besteuert wird. Da es keine Übergangsphase gibt, sondern einen Systemwechsel, können bis und mit Steuerperiode 2028 die heutigen zulässigen Abzüge geltend gemacht werden.
Je nach Zustand der Liegenschaft ist sicherlich zu prüfen, inwieweit grössere Unterhaltsarbeiten allenfalls vorzuziehen sind, um vom steuerlichen Abzug noch zu profitieren. Weiter ist die Amortisationsstrategie ebenfalls zu prüfen, da ab 1. Januar 2029 die Schuldzinsen nicht mehr abzugsfähig sind.
Dieser Beitrag wurde zuerst von Figas publiziert (Autor: Fabian Petrus, VR-Präsident).
