Abolizione del valore locativo – quali prospettive?
Quando verrà abolito il valore locativo?
Per i proprietari di immobili si pone la questione di sapere a partire da quando il valore locativo verrà definitivamente abolito. Il Consiglio federale ha deciso, in data 1° aprile 2026, di fissare l’entrata in vigore al 1° gennaio 2029. In tal modo si intende concedere ai Cantoni tempo sufficiente per l’attuazione.
Pertanto, fino alla fine del 2028 il valore locativo continuerà a essere imponibile e le attuali detrazioni relative agli interessi passivi e alle spese di manutenzione rimarranno ammesse.
Regolamentazione fino all’anno fiscale 2028 compreso
L’abolizione del valore locativo rappresenta un cambiamento di sistema con data di riferimento precisa; non è quindi prevista una tassazione transitoria formale.
Ne consegue che fino all’anno fiscale 2028 compreso si applicano le norme vigenti, che vengono brevemente riassunte di seguito:
- Il valore locativo deve continuare a essere dichiarato come reddito ed è soggetto a tassazione.
Sono deducibili:
- Spese di manutenzione dell’immobile: o i costi effettivi oppure la deduzione forfettaria (ad es. attualmente nel Cantone di Zurigo il 20%)
- Misure di risparmio energetico e di tutela ambientale
- Conservazione dei monumenti storici per immobili qualificati
- Interessi passivi
Trattandosi di un cambiamento di sistema, sussistono possibilità di ottimizzazione fiscale fino all’anno fiscale 2028 compreso.
Possibilità di ottimizzazione
Per molti proprietari di immobili più datati ed eventualmente da ristrutturare si pone certamente la questione se sia opportuno anticipare i lavori di manutenzione più consistenti entro il 2028, poiché le spese di manutenzione non saranno più ammesse alla deduzione a partire dall’anno fiscale 2029.
Inoltre, occorre certamente valutare anche la strategia di ammortamento. Fino all’anno fiscale 2028 compreso, gli interessi passivi sono ancora fiscalmente deducibili in caso di uso proprio, mentre in seguito non lo saranno più. Tuttavia, un ammortamento va ovviamente valutato con attenzione, poiché i fondi risulteranno vincolati nell’immobile.
Nuovo sistema a partire dal 1° gennaio 2029
Con il nuovo sistema, l’abolizione del valore locativo comporta alcuni cambiamenti per i proprietari di immobili ad uso abitativo. Né a livello federale né a livello cantonale sarà più tassabile un reddito fittizio derivante da un immobile ad uso abitativo di proprietà.
Ciò comporta tuttavia anche che, per gli immobili ad uso abitativo di proprietà, non sarà più possibile far valere fiscalmente diverse detrazioni. Ciò significa in particolare:
- nessuna deduzione per le spese di manutenzione
- nessuna deduzione per gli interessi passivi
- nessuna deduzione per il risparmio energetico nell’ambito dell’imposta federale diretta
- rimane invece la deduzione per la conservazione dei monumenti a livello federale
I Cantoni possono continuare a consentire le deduzioni relative al risparmio energetico (in tutto o in parte). A questo proposito, tuttavia, sussiste ancora la necessità di una regolamentazione cantonale. Su questo punto i Cantoni dovranno probabilmente prendere una decisione a breve.
Per i nuovi acquirenti si applica una normativa speciale. Per le persone che acquistano per la prima volta un’abitazione di proprietà ad uso proprio, è prevista una detrazione degli interessi passivi a tempo determinato, della durata massima di dieci anni, con riduzione decrescente annuale.
Conclusione
Ci vorrà ancora un po’ di tempo prima che il valore locativo non sia più tassato. Poiché non è prevista una fase di transizione, ma un cambiamento di sistema, le detrazioni attualmente ammesse potranno essere fatte valere fino al periodo fiscale 2028 compreso.
A seconda delle condizioni dell’immobile, è certamente opportuno valutare in che misura sia eventualmente preferibile effettuare lavori di manutenzione di maggiore entità, al fine di beneficiare ancora della detrazione fiscale. Inoltre, occorre valutare anche la strategia di ammortamento, poiché a partire dal 1° gennaio 2029 gli interessi passivi non saranno più deducibili.
Questo articolo è stato pubblicato per la prima volta da Figas (autore: Fabian Petrus, presidente del consiglio di amministrazione).
